L'immobilier en forte hausse en Wallonie: "Ceux qui attendent risquent de voir les prix continuer à grimper"

1. La plus forte hausse : en Wallonie

Grâce à la baisse des droits d'enregistrement en Wallonie, le marché immobilier wallon connaît un nouvel élan depuis le début 2025, souligne ERA. "Après deux années de hausses de prix limitées à environ 2 %, (+ 2,3 % en 2023 et + 1,9 % en 2024, NdlR) le prix d'une maison en Wallonie a bondi de 5,7 % en 2025. Comme l'apport personnel requis est désormais plus faible, l'accès à la propriété devient possible pour plus de Wallons. Cela crée une demande supplémentaire alors que l'offre n'augmente pas, ce qui entraîne une hausse rapide du prix moyen des maisons en Wallonie. Ceux qui attendent risquent de voir les prix continuer à augmenter", estime Johan Krijgsman, CEO d'ERA.

Et la hausse, relative, du taux des crédits hypothécaires, n'a finalement eu que peu d'impact en 2025, selon les responsables d'ERA. "Les acheteurs passent plus rapidement à l'acte et négocient moins sur le prix demandé, même dans un contexte où les taux d'intérêt sont passés d'environ 3 % à près de 3,5 %", indique Emmanuel Deboulle, Business Development Manager Wallonie-Bruxelles.

Pour Sven Damen, professeur d'économie immobilière à l'Université d'Anvers, la baisse des droits d'enregistrement a donc profondément changé la donne sur le marché immobilier wallon. "L'ancien système avait un effet perturbateur car il freinait les propriétaires lorsqu'un changement de situation de vie nécessitait un déménagement, par exemple un nouvel emploi dans une autre ville ou province. Les recherches scientifiques montrent que des droits d'enregistrement plus faibles favorisent la mobilité résidentielle", insiste-t-il.

À noter, toutefois. Il faudra attendre une semaine pour voir si les chiffres d'ERA sont très différents de ceux qui seront publiés prochainement par la Fédération du notariat, qui indiquait, en octobre dernier, que le prix des maisons en Wallonie avait grimpé en moyenne de près de 13 %. Une explication de ce "gap" réside, en fait, dans la façon de traiter les chiffres. Si les notaires comparent globalement les prix moyens de vente (par commune, région…), ERA compare l'évolution des prix sur base annuelle de biens "similaires", sur base de paramètres comme la superficie, la localisation ou la qualité d'isolation des biens, par exemple, ce qui peut créer des différences importantes quant au résultat final.

2. Flandre : plus de dynamisme, notamment près de la frontière linguistique

ERA observe aussi – et à nouveau – un dynamisme important du marché immobilier du côté flamand. En Flandre, les prix des maisons ont augmenté en moyenne de 3,7 % en 2025, alors que cette augmentation n'était que de 0,2 % en 2023 et 1,3 % en 2024. "Les prix augmentent à nouveau plus vite que l'inflation, ce qui tranche avec des deux exercices précédents", note Johan Krijgsman.

"Le prix des maisons a moins fortement augmenté qu'au sud du pays mais il reste depuis longtemps nettement plus élevé qu'en Wallonie", précise toutefois Emmanuel Deboulle. Et cela peut créer des mouvements, en particulier à proximité de la frontière linguistique : "Cela rend l'option de vivre quelques kilomètres plus au sud particulièrement intéressante pour les Flamands, y compris pour des projets de construction neuve, où la différence de prix peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros".

3. Bruxelles reste à la traîne

Dans ce tableau globalement positif, une Région fait clairement exception à la règle : Bruxelles. Le prix des appartements, qui représentent une très grosse majorité du marché, y a augmenté de seulement 0,8 % en 2025. "Pour la troisième année consécutive et après même une baisse de 0,6 % en 2022, le prix d'un appartement à Bruxelles est à la peine. Les fortes augmentations observées avant et au début de la pandémie appartiennent clairement au passé", estime Sven Damen.

Signe d'un marché qui tourne au ralenti : la durée moyenne de vente d'un appartement a quasiment doublé à Bruxelles depuis 2018 (de 84 jours à plus de 160 jours), notamment à cause des contraintes administratives.

Et à en croire les responsables d'ERA, les investisseurs désertent peu à peu le marché de la capitale. "Ce marché commence à faire peur aux investisseurs. Or, ce sont eux qui achètent principalement des appartements à Bruxelles, où une personne sur cinq seulement est propriétaire de son bien". Les investisseurs hésitent à investir à Bruxelles, notamment à cause de la complexité réglementaire. "Les bailleurs à Bruxelles doivent tenir compte des grilles de loyers, des limitations des hausses entre deux locations et des restrictions quant aux informations pouvant être demandées aux candidats locataires. Ils sont également confrontés au droit de préemption et à l'obligation d'un double enregistrement des baux, à la fois au niveau fédéral et régional", rappelle Emmanuel Deboulle.

Mais le marché bruxellois de l'investissement immobilier souffre également de l'instabilité politique – l'absence d'un gouvernement de plein exercice – et du fait que les droits d'enregistrement y sont les plus élevés du pays. "Actuellement, on se tire une balle dans le pied en ce qui concerne l'investissement immobilier à Bruxelles", conclut Emmanuel Deboulle.