De 4 500 à 40 000 euros le m² : l'immobilier à la montagne atteint des sommets

1. Le marché

Pour répondre à l’importante demande, de nombreux projets sont en cours, toutes stations confondues. Et ce, tant pour des hôtels que pour des immeubles à appartements ou des chalets, neufs comme rénovés. “Dans l’hôtellerie, on voit certaines chaînes internationales qui décident de s’implanter pour la première fois à la montagne”, constate Charles-Antoine Sialelli, qui ne peut cependant citer de nom. “C’est trop tôt. Certains deals sont en cours. Si ces nouveaux acteurs s’intéressent à ce marché c’est pour se diversifier mais aussi pour profiter de la demande pour les séjours au grand air, tendance après le Covid.”

2. Les prix

La demande dépasse toujours l’offre. “Les prix continuent donc à grimper, surtout pour toutes les grosses stations, comme Val d’Isère, Méribel ou Courchevel où les prix au mètre carré dépassent régulièrement les 30 000 euros le m²", note ce spécialiste qui évoque, sur Val d’Isère, un bien de grande superficie à 38 000 euros/m². "Il ne faut pas se dire que le prix au mètre carré sera moins élevé pour un grand bien qu’un petit car les grands sont rares. Et donc très recherchés. Les personnes qui en ont les moyens se battent pour les avoir.”

L’impact de l’augmentation du prix des matériaux reste étonnamment encore assez limité. “Certains promoteurs ont fait des petits réajustements. Mais ce n’est pas parce que certains prix grimpent de 20 % que le prix du bien va aussi augmenter de 20 %.” Pour les prix, des différences importantes sont à relever entre les stations, mais aussi au sein de chacune d’elles. “Les prix se situent dans des fourchettes très larges, suivant la rue où se situe le bien, la qualité du bâti, la proximité d’une piste ou non…”, constate Charles-Antoine Sialelli. “Notre but actuellement est de trouver des stations moins chères pour les clients, dans des budgets plutôt de l’ordre de 500 000 euros. Il y a un marché pour ces budgets-là. Tout comme il y en a pour ceux qui veulent investir 1,5 million d’euros ou ceux qui visent des biens au-delà des trois ou quatre millions d’euros.”

3. Petite et grande station

Chacune a ses adeptes. “Les amateurs qui investissent dans une grande station d’altitude veulent surtout skier, poursuit l’expert. Ceux qui choisissent les autres stations, qui sont plutôt des stations de moyenne montagne (Châtel, Saint-Gervais, Les Gets), recherchent plutôt une seconde résidence et désirent une station qui vit toute l’année.” Ces dernières sont aussi plus accessibles en voiture ou en avion. Elles sont à une heure de l’aéroport de Genève. Les stations de Tarentaise (Méribel, Val Thorens, La Plagne, Val d’Isère…) sont, elles, à plus de deux heures de route. “Ce n’est plus la même logique.”

Et qu’en est-il du réchauffement climatique et du risque de ne plus avoir de neige en dessous d’une certaine altitude ? “C’est une question que j’aborde rarement avec les clients qui ont de toute façon envie d’acheter à la montagne… Les dernières années ont été bonnes en matière d’enneigement. Et à entendre les plus anciens, il y a toujours eu des années où la neige se faisait attendre. Les stations de moyenne montagne vivent toute l’année. Pendant le confinement, quand les remontées mécaniques étaient fermées, il y a eu énormément de monde. Il y a la possibilité de faire de nombreuses autres activités que le ski. Je suppose que si on devait avoir moins de neige, les gens viendraient quand même à la montagne. Le confinement fut une opportunité de se réinventer.”

4. De l’ancien et du neuf

Avec la crise sanitaire, il y a eu une véritable ruée sur les biens. Et notamment sur les biens existants, certains clients souhaitant un logement à occuper directement. Ou sur les projets neufs déjà bien avancés, pour ceux qui désiraient du neuf mais sans trop attendre. “Sur l’existant, nous avons connu une petite pénurie car il y a peu de turnover. Ce sont des biens qui se transmettent souvent de génération en génération. Mais le problème de l’ancien, c’est la taille des surfaces. Dans les années 60 et 70, où l’on a beaucoup construit, les logements faisaient souvent moins de 50 m². Aujourd'hui, les candidats acquéreurs veulent plus d’espaces : 80 m² ou même 100 ou 120 m²."

Une solution serait alors de trouver deux appartements contigus à rassembler, mais la chance que cette situation se présente est très rare. Reste le neuf. “Celui-ci offre de nombreux atouts, en plus des grandes surfaces. Esthétiquement, les constructions sont beaucoup plus belles qu’il y a vingt ou trente ans. Les mairies sont très attentives à ne pas refaire les erreurs du passé. De plus, avec le bois et la pierre utilisés aujourd’hui, on a l’impression que ces constructions ont toujours été là”, remarque Charles-Antoine Sialelli.

Les immeubles récents sont aussi mieux équipés (caves, casiers à ski et parking), et moins énergivores avec l’imposition de normes de plus en plus strictes. Financièrement, c’est aussi intéressant d’acheter du neuf. Les frais de notaire sont de 7 % pour de l’ancien contre 2 % pour du neuf. Et si le bien est mis en location un certain nombre de jours, la TVA sur le prix de construction est récupérable. Seul bémol si l’on achète sur plan : il faut un peu de patience. “Il faut compter 18 mois pour la construction. En saison, les travaux sont limités. Les mairies ne veulent pas voir de camions circuler et les grues doivent être démontées. Juste avant la reprise de la saison mi-décembre, c’est une période un peu délicate. On voit partout les chantiers qui s’accélèrent.”

5. Les acheteurs

Parmi les acquéreurs principaux dans les Alpes françaises, on retrouve les Français, les Britanniques et les Belges. “Les Britanniques ont plus de souci de financement pour l’instant. Avec le Brexit, les banques sont plus réticentes. Mais c’est passager, je pense. De nombreux clients choisissent de prendre un financement en France. Les taux d’intérêt, même s’ils remontent un peu, restent intéressants. On peut avoir un fixe à vingt ans ce qui n’est pas possible en France. Les banques ont aussi plus de mal à financer des projets à l’étranger car les biens sont plus difficiles à saisir en cas de défaut de paiement”, conclut-il.