"Elle est exceptionnelle": comment l'avenue Louise est devenue un incontournable de l'immobilier bruxellois ?

Associée aux termes "prestige" et "notoriété", elle suscite d'ailleurs auprès des étrangers "un choix intentionnel, fort." Une dynamique qui s'est progressivement étendue au public belge, sinon aux candidats résidents, du moins aux professionnels.

Résultat : "Beaucoup de business s'y déroulent." On y trouve une multitude de sociétés, PME et TPE en tête : cabinets d'avocats, de conseil, consultants, comptables et fiscalistes, chasseurs de têtes, assureurs, fonds d'investissement. S'y ajoutent plus d'une quinzaine d'agences immobilières (presque un micro-marché à part entière) ainsi qu'au moins huit études notariales. Une douzaine d'espaces de coworking et la chambre de commerce de Bruxelles (BECI), les uns et l'autre permettant à cent fois plus d'entreprises et start-ups de s'offrir cette adresse prestigieuse. De nombreux commerces aussi, de prêt-à-porter et de luxe, ainsi que des hôtels, restaurants, cafés, salles de fitness, agences de communication, etc. Bref, "un écosystème économique complet et premium".

Contre toute attente pour un quartier de bureaux, le résidentiel y demeure bien présent. Malgré une forte conversion d'immeubles d'habitation en bureaux dans les années 1960-1970, l'avenue a conservé un statut résidentiel privilégié, avec un marché immobilier spécifique et très diversifié. Mais à quoi cela tient-il ?

1. Son tracé et ses dimensions

L'avenue Louise n'est pas une artère ordinaire : elle est à la fois entrée de ville, rue urbaine et lien structurant. Elle part de la place Louise et s'étire sur 2,7 km jusqu'au square du Bois dit… des Milliardaires. Rectiligne sur ses deux premiers tiers depuis la place Stéphanie, elle oblique ensuite légèrement vers le bois de la Cambre, au niveau de l'IT Tower, devenue encore plus 'signalétique' depuis qu'en septembre 2020 une partie de ses façades a été recouverte de "la plus grande fresque jamais réalisée en Europe". Large de 55 mètres, elle offre une forte ouverture visuelle sur le tissu environnant.

Par son tracé ample et rectiligne et sa fonction d'axe structurant reliant le centre au bois, l'avenue Louise s'inscrit dans la tradition des grandes percées européennes, à l'image des Champs-Élysées (Paris), de l'Andrássy út (Budapest), de l'Avenida da Liberdade (Lisbonne), du Paseo de la Castellana (Madrid) ou de l'Unter den Linden (Berlin).

2. Son lien entre le centre et le sud

"Elle relie le centre urbain, via le haut de la ville, aux communes aisées du sud – Uccle, Watermael-Boitsfort – ainsi qu'au Brabant, souligne Anders Böhlke, architecte et directeur académique de l'EMI, l'Executive master Immobilier de l'UCLouvain. Certes, elle divise Ixelles en deux mais elle en constitue aussi une forme de colonne vertébrale. Ixelles qui, au passage, est la commune la plus chère de la Région."

"Elle appartient à la Ville de Bruxelles mais s'inscrit dans un continuum urbain avec Saint-Gilles, Ixelles et Uccle ; ce qui est un plus pour les agences immobilières qui y sont inscrites, ajoute Thibault Cooremans, directeur des ventes de Bruxelles chez Trevi. Elle est proche des quartiers Châtelain/Bascule comme de Flagey et de la Commission européenne, attirant ainsi une clientèle à la fois bruxelloise et internationale."

"C'est une localisation exceptionnelle", résume Frédérique Pauporté, CEO de Barnes Belgique, évoquant la proximité du bois, de l'abbaye de la Cambre, des Jardins du Roi, des commerces et des transports. "On est près de tout. Dans l'agitation de la ville sans ses désagréments", ajoute-t-elle, tout aussi ravie que Trevi d'y avoir inscrit son agence.

3. Son accessibilité et sa mobilité

Axe structurant entre centre et périphérie, l'avenue dispose depuis les années 1950 – 1960 de trois tunnels (Stéphanie, Bailli, Vleurgat) et, depuis peu, ses contre-allées sont désormais davantage dédiées aux cyclistes.

Ce modèle a toutefois ses limites. "Le tram relie bien l'avenue à la place Louise mais sans connexion directe aux grandes gares Midi, Centrale et Nord, note Anders Böhlke. Le quartier reste excentré sans être pleinement intégré au réseau ferroviaire principal." S'ajoute l'avenir incertain des tunnels, remis en question depuis 2023-2024. Plusieurs études envisagent leur suppression progressive à l'horizon 2030, dans une logique de transformation vers une avenue plus verte et apaisée.

4. Son histoire et son architecture

Créée dans la seconde moitié du XIXe siècle sous Léopold II, l'avenue Louise est conçue comme un axe de prestige, bordé d'hôtels particuliers et d'immeubles élégants (voir épinglé). Son architecture reflète les styles dominants de l'époque : éclectisme, néoclassicisme puis Art nouveau. "Certains bâtiments en témoignent encore", précise Anders Böhlke. Au XXe siècle, surtout entre 1950 et 1980, elle connaît une transformation profonde avec la construction d'immeubles et de trois tours (Louise, Bleue, ITT). "Contrairement à d'autres artères, à l'instar de Belliard ou de Loi, elle a toutefois conservé des éléments historiques, qui participent à son identité actuelle et lui confèrent son succès."

5. Un parc immobilier hétérogène

C'est l'un de ses atouts majeurs : une très large palette de biens ; hôtels, hôtels particuliers, appartements, commerces, bureaux, tours. Et cette variété vaut à l'intérieur de chaque segment. Ainsi, dans les bureaux, les surfaces vont de 150 à 3 000 m², avec des loyers allant de 140 à 350 euros/m²/an. "Des formats adaptés à la demande actuelle, notamment le Covid, souligne Thibault Cooremans. La même diversité se retrouve dans le résidentiel, hétérogène en termes de taille, de vues, de gammes…" Traduction : tout n'y est pas que prestige et luxe.

6. L'intérêt des étrangers

"Ce qui ajoute à la notoriété de l'avenue Louise, c'est que celle-ci est internationale, rappelle le directeur de l'EMI. L'adresse plaît à une clientèle étrangère variée – Français, Britanniques, Néerlandais, Italiens, Espagnols, Scandinaves – qui la compare aux grandes artères de leurs capitales." "On ne peut pas dire qu'ils ont 'créé'son attractivité mais ils y ont largement contribué", nuance Thibault Cooremans. Les étrangers y voient prestige et architecture, là où certains Bruxellois soulignent davantage les contraintes de mobilité.

7. Son nom féminin exceptionnel

"Et si son prestige et sa renommée venaient de son nom Louise ?, s'interroge Anders Böhlke. C'est en effet une des rares, voire la seule grande artère de la ville à porter un nom féminin." Dans un paysage dominé par Charles Quint, Léopold II, Albert, Général Jacques, Winston Churchill, Franklin Roosevelt…

Louise, un nom lié à la famille royale belge, faisant référence à Louise-Marie d'Orléans, première reine des Belges et mère du roi Léopold II, mais surtout à Louise, princesse de Belgique, fille aînée du même Léopold II qui a imaginé cette avenue, née en 1858, au moment où celle-ci était en projet d'extension. Pour ne pas faire de jalouses, le prénom de sa seconde fille, Stéphanie, née en 1864, a d'ailleurs été donné à la place qui ancre l'avenue, juste après le "goulet".

Bien que l'avenue Louise soit majoritairement située sur le territoire de la Ville de Bruxelles et minoritairement sur Saint-Gilles (numéros 1 à 53 et 2 à 22) et Ixelles (jusqu'au numéro 52), la quasi-totalité de ses adresses utilise le code postal ixellois 1050. C'est qu'historiquement, l'avenue a été tracée sur les terres d'Ixelles avant d'être annexée par Bruxelles-Ville en 1864. Mais le service postal est resté rattaché à Ixelles.

Un projet ambitieux

À la parisienne. Créée dans la seconde moitié du XIXe siècle sous l'impulsion du roi Léopold II, l'avenue Louise s'inscrit dans un vaste mouvement de modernisation de la capitale, inspiré des grands boulevards parisiens. Son tracé relie le centre-ville au bois de la Cambre, offrant à la bourgeoisie de l'époque un accès privilégié à un espace de promenade et de loisirs. Ce projet ambitieux entraîne d'ailleurs des tensions avec la commune d'Ixelles, initialement réticente à céder les terrains nécessaires à la création de cette artère monumentale. Dès son origine, l'avenue Louise s'impose comme un lieu de résidence recherché. Au fil du temps, son architecture évolue avant de laisser place, au XXe siècle, à des constructions plus contemporaines. Ses fonctions évoluent également puisqu'elle accueille aujourd'hui logements, commerces, hôtels et bureaux.

Une concentration impressionnante d'acteurs immobiliers au mètre carré

Déployée sur près de 2,7 kilomètres, de la place Louise (sur la petite ceinture) jusqu'aux lisières du bois de la Cambre, l'artère impressionne par sa linéarité. Il n'en est pas moins vrai que la densité d'agences immobilières et de sociétés apparentées qui jalonnent l'avenue Louise est remarquable : on y dénombre près d'une quarantaine d'enseignes.

Les agences spécialisées dans le segment résidentiel constituent la vitrine la plus visible du secteur, avec plus d'une quinzaine d'adresses. Citons, entre autres, Immo2gether (au n°54), Property Hunter (au 78), Immo Clairière (au 195), Trevi (au 200), Sotheby's (au 251), Louise Properties (au 366), Barnes (au 404), Christie's (au 418), By the way (au 461) ou encore Trior, Home Standing et Esser Immo (au 523).

La vaste majorité de ces acteurs a choisi de s'implanter au-delà des rues du Bailli et Lesbroussart, en direction du bois de la Cambre, tandis que deux enseignes seulement ont élu domicile à proximité de la place Stéphanie. "Cela relève davantage d'une opportunité, d'un 'bon plan', que d'un parti pris stratégique", observe Frédérique Pauporté, CEO de Barnes Belgique. Pionnière de l'immobilier de prestige sur l'avenue il y a près de douze ans, elle souligne que si la proximité du bois confère une atmosphère plus résidentielle à cette extrémité, l'autre aurait pu lui convenir également. "J'aurais tout aussi bien pu établir l'agence du côté du 'goulet' ; j'y aurais sans doute bénéficié d'un flux piétonnier plus dense." Elle n'en apprécie pas moins et à juste titre la visibilité offerte par le passage quotidien de quelque 30 000 à 40 000 véhicules.

Un véritable "cluster" immobilier

À l'inverse, les courtiers dédiés à l'immobilier professionnel, tels que Savills (au 81), Knight Frank (au 140) et Allten (au 162), ont privilégié la proximité avec le centre-ville. Un choix partagé par les promoteurs Bouygues Immobilier et Construction et Développement (au 240).

À cet inventaire des métiers de la brique, il convient d'ajouter une dizaine de bureaux d'architectes de renom ayant pris quartier sur l'avenue, parmi lesquels DDS+, ADN Architects, Chapman Taylor Benelux ou encore Frame Studio. Pour être tout à fait exhaustif, on pourrait y adjoindre des avocats spécialisés, des géomètres-experts, des gestionnaires de patrimoine, des courtiers en crédit ou des pépites de la Proptech.

Mais déjà la seule concentration des agences, confirme que, pour le petit monde de l'immobilier, l'avenue Louise est bien plus qu'une adresse : c'est une véritable signature. "Un cluster qui dépasse la simple concurrence pour créer une destination, un peu sur le modèle des zonings de concessionnaires automobiles", résume dans un sourire Thibault Cooremans, directeur des ventes de Bruxelles chez Trevi. "Par cette seule localisation, on va toucher Ixelles, Uccle et Saint-Gilles, des communes à haut taux de commissionnement."

Le groupe y a inauguré en 2022 son siège social et son agence Louise, l'une des quatre agences qu'il supervise.

"Pour le prestige intrinsèque du nom 'avenue Louise' et la notoriété qu'il confère", précise-t-il. D'ailleurs, ici, Trevi délaisse l'affichage traditionnel (point d'annonces placardées à profusion) au profit d'écrans dynamiques. "Ce n'est pas un lieu de passage où l'on entre par hasard. C'est une avenue stratégique et géographique majeure, poursuit-il. L'installation ne s'est pas faite par une recherche exclusive du lieu mais, lorsque l'opportunité s'est présentée, elle s'est imposée d'elle-même. C'était l'adresse idéale pour notre montée en gamme."