Article réservé aux abonnésLes loyers des bureaux n'ont jamais été aussi élevés, mais cela ne devrait pas durer
- Publié le 18-10-2018 à 10h40
- Mis à jour le 18-10-2018 à 11h00
Le courtier JLL tire déjà un bilan en demi-teinte pour l'année 2018 sur le marché bruxellois des bureaux.L'heure n'est pas encore aux bilans annuels. Celui que dessine Pierre-Paul Verelst, Head of Research Belux pour le courtier JLL, pour le marché des bureaux à Bruxelles, en a pourtant tous les signes. Alors que le 4e trimestre s'enclenche seulement, l'expert peut déjà dire ce que sera l'année 2018 complète, mais également… 2019 !
"La performance en matière de prise en occupation est décevante", dit-il d'emblée, pointant 251 000 m² au 30 septembre, en recul de 17 % par rapport à la même époque en 2017. Avec un objectif de 325 000 m² pour l'année. Largement en deçà des 420 000 de l'an dernier et des 384 000 de la moyenne des cinq dernières années.
En cause, l'absence de grandes transactions qui, l'an dernier, ont boosté le marché. "Heureusement, il y a eu pas mal de transactions 'mid size'", ajoute-t-il, notamment dans le coworking. "Non moins de 39 000 m² qui monteront à 50 000 m² fin décembre ; soit… 15 % du take up. En Europe, Bruxelles se situera parmi les marchés ayant eu la plus forte proportion de coworking en 2018. C'est cela qui va sauver le marché. Certes, l'an dernier, le coworking a représenté 20 % du take up londonien. Mais on sait que Bruxelles est d'habitude en retard d'un ou deux ans par rapport au reste de l'Europe", sourit-il.
Records historiques
Ce qui ne veut pas dire que tout est noir. Au contraire. Cette année 2018 a vu les loyers nettement augmenter : 315 euros/m²/an pour le 'prime'et 275 euros/m²/an pour le 'top quartile', " ce qui représente, sur un an, une hausse de 15 % dans le quartier européen et de 21,5 % dans le Pentagone", précise-t-il, ajoutant que cela représente "deux records historiques."
Raison de cette surchauffe, le manque de livraisons spéculatives, la quantité de projets retardés et le recul de la disponibilité. "Le taux de vacance est à 8 %", poursuit Pierre-Paul Verelst, "et tout porte à penser qu'il va descendre sous la barre psychologique des 8 %. Du jamais vu depuis 2001." Mais cela ne va pas durer, car dès l'an prochain, les projets seront nombreux à se pousser en même temps au portillon : 150 000 m² ! Dont The One et le Light On au quartier européen, le Manhattan rénové au quartier Nord, etc. Qui s'ajouteront aux immeubles dont on sait que les locataires vont les libérer (le Platinium avenue Louise, la Botanic Tower au quartier Nord, etc.). "Le taux de vacance montera vers les 9,5 %. Le marché redeviendra plus équilibré entre propriétaires et locataires", prédit-il.
"De quoi stopper la hausse des loyers qui perdure depuis 18 mois", ajoute-t-il, "mais également… refroidir les investisseurs." Il faut dire qu'ils s'en sont donnés à cœur joie cette année, poussant les rendements à la baisse (4,25 % pour les bureaux, "au plus bas historique"). Compte tenu de taux d'intérêt tournant autour des 1,5-2 %, cela reste encore intéressant.
Ruée annoncée sur les petits volumes
"Les fondamentaux de l'immobilier sont bons", conclut-il. "Le secteur gardera donc sa place dans le portefeuille des fonds de pension et autres groupes d'assurances." À condition qu'ils trouvent quelque chose à croquer. Et en Belgique, à Bruxelles en particulier, il n'y a plus grand-chose. "Du moins, plus de gros volumes. Plus de shopping centers, plus de tours… La demande est là. C'est l'offre de grande taille qui manque." Et elle manquera pendant encore deux ans. "Mais chez JLL, nous parions que les investisseurs vont accepter de se contenter d'objets de plus petite taille, voire même d'opportunités qui ne sont pas 'prime': des immeubles plus risqués, à rénover ou avec de la vacance. Mais qui produiront, après rénovation et/ou remplissage, de belles plus values."
