Tant les locataires que les bailleurs sont sous pression à Bruxelles

Revenons d'abord cinq ans en arrière, avec la pandémie de Covid qui a eu des effets importants sur le marché de l'immobilier. Si on a très souvent évoqué le boom des transactions immobilières, tous ces achats ont eu un impact indirect sur les biens à louer. Car la hausse significative du prix des maisons et appartements a évidemment pesé sur le prix des loyers. En ajoutant à cela la crise énergétique qui a provoqué une forte inflation en 2022 (et donc une indexation des loyers de plus de 10 %), on se rend compte que le marché a dû s'adapter.

Aujourd'hui, pas question de parler de marché locatif timide comme cela a été le cas pour les biens à vendre en 2024. "Nous constatons une très forte demande de logements locatifs ces dernières années, explique Jordi Garcia, directeur de l'agence Century 21 Astrid à Anderlecht. Cela s'explique par deux phénomènes : d'une part, l'accès au crédit est devenu plus difficile et, d'autre part, les prix des biens immobiliers augmentent, ce qui complique l'achat pour des revenus moyens."

Emmanuel Deboulle, Buisiness Development Manager Wallonie-Bruxelles au sein du réseau d'agences immobilières ERA, est du même avis. "Le marché locatif se porte plutôt bien car ces dernières années ont été marquées par une augmentation des taux d'intérêt. Beaucoup de gens ont dû reporter leur projet ; ce qui a augmenté la demande locative. De plus en plus de personnes achètent bien plus tard dans leur vie, en moyenne beaucoup plus tard qu'il y a vingt ans."

Des droits d'enregistrement réduits en Wallonie

La question est alors de savoir s'il y a assez de biens à louer disponibles sur le marché. "Je ne pense pas que le problème soit la disponibilité car il y a de plus en plus d'investisseurs sur le marché. Ils possèdent également de plus en plus de biens, poursuit-il. Aussi, le problème ne sont pas tant les taux d'intérêt que l'accessibilité pour les primo-accédants. On demande aujourd'hui un bas de laine très important. Avoir deux bons salaires ne suffit plus pour acheter rapidement."

Mais, avec la réforme des droits d'enregistrement en Wallonie (et dans une moindre mesure en Flandre), le marché pourrait trouver un nouvel équilibre. "Un grand avantage des droits d'enregistrement réduits, c'est que l'enveloppe de départ n'est plus la même. En Wallonie, cela commence à bouger mais, à Bruxelles, ce n'est pas encore le cas. Rien ne garantit que ce sera copié. Dans les grandes villes comme Bruxelles, plus de 50 % des gens sont locataires, ce qui n'est pas le cas dans les petites villes. Malgré tout, en Belgique, nous restons un marché où il y a une forte proportion de propriétaires."

Le défi pour les propriétaires-bailleurs, aujourd'hui, est de jongler avec les nouvelles législations en vigueur. On pense à la grille des loyers lancée à Bruxelles, ou encore l'interdiction d'indexer ou d'augmenter le loyer des logements qui ont un mauvais certificat PEB. "Les loyers sont soumis à de plus en plus de restrictions ; on ne fait pas ce qu'on veut quand on est propriétaire. L'inflation et l'indexation ont été très fortes ces dernières années et, avec les nouvelles règles sur la PEB, il devient difficile d'augmenter les loyers pour les nouveaux locataires."

Du côté du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC), on s'inquiète surtout de la grille des loyers (lire par ailleurs) qui vient d'être ramenée sur le devant de la scène, malgré le blocage politique actuel dans la capitale.

"Investisseurs et locataires seront pénalisés"

Et si le SNPC défend avant tout les droits des propriétaires, Patrick Willems s'inquiète également des effets sur les locataires. "Baser un arsenal de droits et obligations sur un outil potentiellement biaisé et obsolète serait non seulement inefficace mais pourrait surtout avoir des conséquences néfastes sur le marché du logement bruxellois. La majorité des Bruxellois.es sont locataires, en effet, 54 % de la population font appel au marché locatif privé. Le renforcement de l'encadrement fera fuir les bailleurs-investisseurs qui jouent un rôle important dans la production de logements locatifs", détaille-t-il encore.

Des loyers qui augmentent plus vite que l'inflation

Enfin, quelques chiffres permettent d'y voir plus clair. En Belgique, le prix moyen du loyer d'une maison est de 8,56 euros par mètre carré et de 11,85 euros pour un appartement. Bruxelles est la Région la plus chère avec trois euros de plus en moyenne pour une maison et quatre euros pour un appartement. Comme on peut s'y attendre au vu de la pression immobilière, la Flandre est également plus chère que la Wallonie où le Brabant wallon s'impose sans surprise comme la province la plus chère. C'est en tout cas ce que révèle une étude de Smovin, entreprise spécialisée dans la gestion locative de biens partout en Belgique.

"L'étude révèle des différences significatives dans les prix des loyers au mètre carré selon les Régions et selon les types de logement. Bruxelles se distingue par les prix les plus élevés notamment en ce qui concerne les appartements où le prix moyen atteint 15,61 euros par mètre carré, lit-on dans l'étude. C'est en Wallonie que le prix au mètre carré est le plus bas, que ce soit pour les maisons (7,67 euros) ou pour les appartements (9,02 euros). Et c'est à Bruxelles que les prix au mètre carré sont les plus élevés, tant pour les maisons que pour les appartements. Lorsque l'on regarde province par province, on remarque que c'est en province de Hainaut que le prix du loyer d'une maison au mètre carré est le plus faible (6,58 euros), suivi de la province de Flandre orientale (8,08 euros). De manière générale, on observe que le loyer au mètre carré des appartements est toujours plus élevé que celui des maisons."

En Wallonie, l'institut de statistiques régional Iweps relève qu'en 2023, "le loyer moyen des ménages locataires se situait entre 570 euros et 629 euros. On observe sur l'ensemble de la période une augmentation plus rapide des loyers que celle de l'indice des prix à la consommation", apprend-on.