Les seniors ont plus d'options immobilières qu'ils le croient

Pour un conseiller, quel qu'il soit, la première chose à faire est de comprendre les besoins et les souhaits des seniors. Cela dépendra de nombreux facteurs : le type de logement qu'ils occupent, leur santé, leurs moyens financiers, le souhait ou non de rester proche des enfants… "Il y a autant de solutions que de problématiques et de personnes", estime Vincent Monseur. "Et puis les choses ne se passent pas toujours comme on l'imagine", ajoute Renaud Grégoire, notaire et porte-parole francophone de Notaire.be.

Un point important est la proximité de commodités : transport, magasin, activités culturelles… "La grande majorité des seniors sont encore actifs, déclare le conseiller de Trevi. On voit des projets de résidences services qui sont en manque d'occupants. Mais elles sont au milieu de la campagne… Les personnes âgées apprécient d'être au centre des villes ou de plus petites localités, d'avoir non loin des centres commerciaux. Les sites touristiques ont leur attrait. La mer notamment. Mais c'est très cher."

90 % désirent rester chez eux

On estime que 90 % des 65 ans et plus désirent rester chez eux, c'est-à-dire dans le logement où ils ont vécu une grande partie de leur vie et où ils ont tous leurs souvenirs. "L'attachement émotionnel à leur bien immobilier est très grand", avance Vincent Monseur. Rester chez soi n'est cependant pas toujours possible. "C'est souvent plus facile s'ils sont deux. Mais la probabilité qu'à 85 ans, les deux membres du couple soient toujours en vie est faible. La décision de rester dans la maison familiale peut se prendre plus tôt bien sûr. Mais le risque est important qu'un des deux se retrouve seul à un moment, indique le notaire Grégoire. Et pour rester chez soi, il ne suffit pas d'installer un monte escalier ou une douche au rez-de-chaussée…"

Pour ceux qui désirent rester chez eux, la vente en viager peut être une solution. "C'est une option intéressante dans la problématique sociale actuelle. Les niveaux de revenus des personnes âgées ne sont pas toujours élevés. Le viager permet à la personne de rester dans son logement tout en augmentant sa capacité financière", estime Vincent Monseur, qui précise : "On estime que 50 % des seniors sont propriétaires de leur logement. Celui-ci est en général payé. Cela signifie qu'ils dorment sur un capital." Pour lui, le viager est une solution gagnante pour le vendeur. Mais aussi pour l'acheteur qui a la garantie d'un bien entretenu, même s'il peut avoir l'impression de miser sur la mort de quelqu'un. "L'héritier du vendeur est peut-être le perdant. Mais il peut aussi être en accord avec cette option. Auparavant le viager n'intéressait que les seniors sans enfants. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Je crois fermement au viager mais le concept doit être dépoussiéré. Il garde une image négative, même si le nombre de transactions augmente chaque année."

Renaud Grégoire est plus mitigé. "Il est difficile pour l'acheteur en viager de faire un prêt hypothécaire. En effet si un seul paiement manque, la vente est annulée. Une banque ne va pas prendre ce risque sauf si l'acheteur met un autre bien en vente." Le notaire prône une autre option : vendre son bien et le louer ensuite. "Le vendeur a ainsi son argent sur son compte. Et si un jour il veut partir, il peut le faire facilement."

Acheter ou louer ?

S'il n'est pas possible de rester chez soi, reste à déménager. "On constate que si les personnes âgées sont en couple et en bonne santé, elles opteront plus souvent pour la vente de leur maison unifamiliale et l'achat (plus rare) ou la location (plus fréquente) d'un appartement", note Vincent Monseur. "Acheter un appartement à un âge moins avancé en se disant qu'on en aura peut-être besoin plus tard est un placement intelligent, estime Renaud Grégoire. Quitte à l'acheter au nom des enfants. Ou à l'acheter à son nom et à faire une donation aux enfants. Tout dépendra de la situation familiale. La paix justifie parfois de ne pas mettre le bien au nom des enfants… Si on a besoin d'argent par la suite, on ne l'a plus. On peut s'y prendre tôt mais c'est souvent à la pension qu'on y voit plus clair. La question ne se pose pas, bien sûr, si on a une dizaine d'autres biens à côté…"

Résidences services et maisons de repos

Pour les personnes seules, la résidence service peut être une option. "Mais il faut être en bonne santé et avoir les moyens de la payer. Cela ne s'adresse pas à tout le monde", remarque Vincent Monseur.

Les personnes en moins bonne santé se dirigeront vers la maison de repos. "C'est également une solution pour les personnes n'ayant pas les moyens d'acheter ou de louer un appartement, dans une résidence services ou non", poursuit le conseiller, qui constate aussi que certaines personnes aiment vivre en communauté, d'autres non.

Cette solution n'est de toute façon pas pour tout le monde : "On compte environ 1 500 maisons de repos en Belgique, ce qui représente quelque 500 000 lits. Or, les plus de 65 ans représente près de 2,5 millions de personnes…"

Certains Belges envisagent aussi, bien avant l'âge de la pension, d'acheter un bien en copropriété avec des amis en prévision de leurs vieux jours. "Ce n'est pas simple car il y a de nombreux freins dans notre système actuel", constate le notaire Grégoire, qui cite notamment l'obtention d'un crédit à plusieurs. "Le secteur immobilier tarde à trouver des solutions innovantes."

Une option encore peu courante est la maison kangourou. La personne âgée occupe par exemple le rez-de-chaussée d'une maison avec des jeunes à l'étage. "C'est pourtant une solution intéressante et positive d'un point de vue économique et social. On recrée des liens intergénérationnels qu'on avait avant, même si dans ce cas ce n'est pas en famille", reconnaît Vincent Monseur. "Dans un monde idéal, je serais le premier à favoriser ce type de logements. Mais c'est souvent compliqué d'un point de vue urbanistique, fiscal, des normes des pompiers… Les maisons qu'on construit sont encore rarement modulables", indique le notaire Grégoire.

Ne pas attendre la dernière minute

Et l'achat à l'étranger ? "Cette demande est importante, notamment parce que certains pays proposent des avantages fiscaux, constate Vincent Monseur. Nous ne possédons pas d'agences à l'étranger. Mais quand il y a une demande, je me renseigne sur le marché, la qualité des prestataires…"

Quelle que soit l'option, il est clair qu'il ne faut pas attendre la dernière minute. "Faire les choses par obligation est toujours plus dur. C'est plus facile d'envisager un changement si on est en bonne santé et que les conditions financières sont favorables", avance Vincent Monseur. "Dans 90 % des cas, les gens se disent qu'ils auraient dû anticiper leur départ. À un moment, ils ne voient plus que les mauvaises herbes dans leur jardin et ne sont plus capables de s'en occuper. Et quand on connaît le coût de la main-d'œuvre…", ajoute Renaud Grégoire.

Pour le notaire, il est essentiel pour les personnes âgées d'associer leurs enfants à leurs projets. "C'est une génération qui décide tout toute seule. Je leur rappelle pourtant que ce qui coûte cher, en immobilier, c'est l'entrée. Acheter un bien que leurs héritiers vont tout de suite vendre quand ils seront décédés n'a pas de sens. L'idéal c'est d'investir dans un bien que la génération suivante aura envie de garder. Et la meilleure façon de le savoir, c'est de le lui demander…"

"Ces personnes sont souvent seules ou mal entourées, fragiles"

Proposer, de façon neutre, l'ensemble des solutions immobilières qui s'offrent aux seniors, et ce, dans le respect des personnes." C'est ainsi que Vincent Monseur décrit le nouveau service de Trevi, Trevi Senior. Dans le cadre de l'agence immobilière Trevi qu'il a créée à Liège il y a six ans, il a rencontré de nombreuses personnes âgées. "Certaines m'ont beaucoup touché. Elles sont souvent seules ou mal entourées, fragiles…"

Avec sa "casquette de conseiller global et non plus d'agent immobilier", il se rend chez elles et se fait expliquer leur situation et leurs souhaits. "On discute ensemble des différentes solutions possibles, de leurs avantages et inconvénients. In fine ce sont elles qui prennent leur décision. Une fois qu'elles ont opté pour celles-ci ou celles-là, je leur conseille des partenaires de confiance, au sein du groupe ou non."

Le premier rendez-vous est gratuit. "Il couvre 70 à 80 % des besoins. À la fin de cet entretien, les personnes ont déjà une proposition de solution." Si le client va plus loin dans la démarche, Trevi applique un taux horaire et se rémunère aussi auprès de certains partenaires auxquels il apporte des clients. Vincent Monseur assure la responsabilité de Trevi Senior et couvre plus particulièrement la Wallonie et Bruxelles. Une autre personne est en charge de la Flandre. "Nous bénéficions de tout le support du groupe d'un point de vue informatique, administratif… Avant d'engager, nous allons voir comment répond le marché."