Article réservé aux abonnésLes Griottes, le pari rentable de l'immobilier social pour seniors
Le dossier de La Libre Immo | À Schaerbeek, Les Griottes incarnent un modèle de maison de repos participative voulu par Fair Estate. Une offre sociale assumée, sans renoncer pour autant à la rentabilité.
- Publié le 31-05-2026 à 11h13
Des studios de 40 à 45 m² dans une maison de repos pour un loyer mensuel de 550 euros (*), ce n'est pas très courant. Et encore moins probable que ce produit immobilier présente, sur 25 à 30 ans, un rendement de 6,5 à 7 %.
Et pourtant, les calculs, Jean-Jacques Delens les maîtrise parfaitement puisque cela fait près de six ans que la maison "Les Griottes", à Schaerbeek, rue Guillaume Kennis, est opérationnelle. Il les maîtrise d'autant mieux que l'ingénieur civil de formation qu'il est a passé quelque 35 ans dans la construction et l'immobilier, d'abord au sein de la société familiale Jacques Delens (entreprise générale), puis, lors de sa reprise, chez Besix Group. Ceci avant de passer chez Fair Estate, un fonds familial versé dans l'immobilier à impact que le jeune retraité qu'il était devenu a fondé en 2012 avec son ami Benoît Velge.
Ce fonds développant des projets éthiques, durables et humains a été récemment repris par deux de ses trois fils, Sébastien et Thomas. Il compte 14 collaborateurs et des projets en Belgique (Bomal-sur-Ourthe, près de 170 unités de petites dimensions avec chauffage urbain, géothermie et panneaux solaires), dans le nord-est de la France (600 logements abordables en plusieurs phases près de Longwy) et au Luxembourg (11 maisons et 10 appartements à Pissange).
Des fonds propres et de la patience
La recette de cette maison de repos "participative", comme Jean-Jacques Delens la qualifie, repose sur quelques ingrédients simples mais puissants. "Une large part d'immobilier responsable avec l'équipe de Fair Estate ; quelques mesures de partenariat public-privé avec ASIS, l'Agence immobilière sociale de Schaerbeek ; une solide base de financement maîtrisé ; une dose significative de fonds propres." Et surtout, une généreuse once d'enthousiasme collectif et de conviction.
Avec, comme dans toute bonne recette, un ingrédient de départ : l'opportunité de redonner vie à une ancienne maison de repos à l'architecture cubique datant des années 70, laissée à l'abandon après une faillite. "2 400 m² au total, détaille l'expert, comprenant désormais 37 studios, des espaces communs (salon et espace dédié aux activités) et un appartement de 150 m² au dernier étage réservé à une personne qui compense son loyer réduit par des heures prestées les soirs et week-ends au bénéfice de la maison."
"Ajoutez à cela beaucoup de patience, poursuit Jean-Jacques Delens en souriant. Quatre ans pour monter le projet, c'est-à-dire racheter le bien et obtenir les permis, suivis d'un an de travaux." Ceux-ci se sont principalement concentrés sur le "dépiautage" du bâtiment et son désamiantage, l'isolation, le remplacement des techniques et les aménagements intérieurs.
Dont coût : 1 100 euros/m² d'imputation foncière et quelque 710 euros/m² de travaux (1,7 million).
Plusieurs raisons expliquent ce tarif très compétitif. "Une marge réduite, comme c'est le cas de tous les projets à impact de Fair Estate, énumère-t-il ; le choix d'une petite entreprise générale que je connaissais ; un œil permanent sur le cahier des charges, les dépenses et les suppléments ; des matériaux de qualité sans être luxueux ; un partenariat avec ASIS qui, au-delà de garantir loyers et entretien, nous a permis d'obtenir davantage de subsides (entre 20 et 25 % des travaux) ; et surtout 60 % de fonds propres (aujourd'hui partiellement repris par la fondation Cépérive), dont nous ne toucherons aucun intérêt pendant une vingtaine d'années."
"La véritable économie est dans le financement, convient-il. Ma vie est ainsi faite que j'ai bénéficié d'une belle carrière et que je pouvais me permettre l'expérience." Néanmoins, assure-t-il, "calculé sur 25 à 30 ans, sachant que les prêts bancaires ont été pris sur 15 ou 20 ans, le rendement moyen à terme tournera entre 6,5 et 7 %, plus-value comprise".
Un esprit participatif
La cible des Griottes est bien entendu âgée (plus de 65 ans, pour une moyenne actuelle comprise entre 75 et 80 ans), non dépendante d'un point de vue médical et démunie. "Mais surtout, ce sont des personnes qui ont compris l'esprit participatif et le fonctionnement communautaire de la maison, dont l'objectif premier est de combattre la solitude", ajoute Jean-Jacques Delens.
"Notre vision des PPP ? Mettre nos connaissances immobilières au service d'un secteur qui n'y a pas accès."
En pratique, la maison est gérée par l'ASBL Seniors@home qu'il a lui-même fondée et qui compte une directrice-animatrice, Géraldine de Borman. "Avec elle, nous avons mis en place les paramètres participatifs entre les personnes, dit-il. Il n'y a pas de bénévoles qui occupent nos résidents. Au contraire, ce sont nos 37 résidents qui sont bénévoles : à eux d'initier une activité (balades, jeux…) et à l'ASBL de les accompagner. Celle-ci gère l'essentiel : les relations humaines."
Au-delà de la maison, les résidents des Griottes sont en relation avec le quartier. "Nous accueillons gratuitement dans notre salle des activités extérieures telles que yoga, gymnastique douce, informatique, jeux de société, anniversaires d'écoliers… à condition que nos résidents puissent y participer." C'est dire qu'il y aura du monde le 5 juin, lors de la fête d'anniversaire de la maison…
Des extensions à proximité
À quand donc une Griotte 2 ? "Je suis persuadé que c'est un modèle qui pourrait fonctionner dans d'autres endroits", conclut Jean-Jacques Delens. Il a d'ailleurs réalisé une étude avec l'AIS sur un bâtiment du quartier Linthout qui, en fin de compte, a été repris par le Samusocial pour des hébergements temporaires. "Pour autant que des investisseurs acceptent d'y immobiliser des fonds sans exiger un rendement immédiat", précise-t-il, non sans convenir que, depuis l'ouverture des Griottes, "les coûts de construction et les coûts bancaires ont augmenté"...
"Je ne suis pas un marchand de logements pour seniors défavorisés. Je pourrais même céder le projet à terme. Pour moi, l'important est de proposer une fin de vie dans la dignité."
"À moins de trouver des solutions de type emphytéose ou droit de superficie pour le terrain ou même pour le bâtiment", s'interroge-t-il, vantant les mérites des PPP, partenariats public-privé. "Je ne suis pas un marchand de logements pour seniors défavorisés. Je pourrais même céder le projet à terme. Pour moi, l'important est de proposer une fin de vie dans la dignité."
D'ailleurs, s'il ne se lance pas dans une Griotte 2, il pourrait – et c'est dans ses projets – ouvrir des mini-Griottes de six à huit studios. "Des extensions de logements à proximité qui profiteraient des infrastructures de la maison mère."
(*) Les studios sont composés d'une grande pièce salon-salle-à-manger-chambre avec kitchenette et zone de placards, une salle de douche, un wc séparé. Les charges (énergies et eau) s'élèvent à environ 80 euros.
