Droits d'enregistrement wallons : quel bilan?

Plusieurs questions peuvent se poser. Cette mesure est-elle favorable au primo-acquéreur d'un bien immobilier ? Est-elle juste ? Et est-elle positive pour les finances publiques wallonnes ?

Une question de revenus

Sur le caractère favorable ou défavorable de la mesure pour le primo-acquéreur d'un bien immobilier, cela dépendra de la situation du contribuable et du prix du bien acheté.

Il faut tout d'abord noter que le montant du chèque habitat était fonction négative des revenus du contribuable et perdu au-delà d'un certain seuil de revenus et que l'abattement fiscal était plafonné au-delà d'une certaine valeur du bien immobilier considéré. Le nouveau système de droits d'enregistrement réduits est lui applicable quelle que soit la valeur du bien.

On constate donc que le nouveau système est profitable aux contribuables aux revenus élevés et/ou qui achètent un bien onéreux. C'est en contradiction avec le principe de capacité contributive selon lequel les contribuables aux épaules les plus larges contribuent le plus.

On remarque également que ce nouveau système ne prend pas en compte l'évolution de la situation financière des contribuables contrairement à l'ancien. En effet, alors que le chèque habitat était applicable pendant 20 ans et calculé chaque année pour tenir compte de l'évolution des revenus des contribuables, la diminution des droits d'enregistrement s'applique en une seule fois. Alors qu'il était possible de subir une perte complète du chèque habitat en cas de revenus devenus trop élevés ou une division par deux du montant reçu en cas d'acquisition d'un bien immobilier supplémentaire, le nouveau système ne prévoit pas un tel mécanisme. Il se borne à réclamer la vente d'un immeuble déjà détenu dans les trois ans et l'établissement de la résidence pendant 3 ans (au plus tard 3 ans ou 5 ans après l'acquisition), sous peine de devoir verser des droits d'enregistrement complémentaires.

Un risque possible à l'instauration de cette réduction des taux des droits d'enregistrement est l'augmentation du prix des biens immobiliers mais ce n'est que dans quelques années que cela pourra être constaté ou non.

Fiabilité du revenu cadastral

Sur le plan positif, la suppression du taux préférentiel de 6 % pour les habitations dites modestes (revenu cadastral inférieur à 745 euros) n'est pas nécessairement une mauvaise chose, compte tenu de la faible fiabilité du revenu cadastral en tant qu'indicateur de la valeur d'un bien immobilier en raison de l'absence de mise à jour générale de ces revenus cadastraux.

L'impact sur les finances publiques wallonnes de la réforme de la fiscalité de l'habitation propre n'est pas connu avec certitude. Cependant, des estimations mentionnées lors de débats au parlement wallon font état d'un coût net de la réforme de 245 millions d'euros pour l'année 2025, ce coût étant supposé décroître au fil de années.

Compte tenu des éléments que nous avons mentionnés, on peut se demander s'il n'aurait pas été plus logique de conserver l'ancien système du chèque habitat et les autres mécanismes qui viennent d'être supprimés quitte à revoir les revenus cadastraux des biens les plus anciens afin d'éviter la présence de "fausses" habitations modestes donnant droit à des taux de droits d'enregistrement préférentiels.