La guerre entre brasseurs et Horeca bientôt résolue ? "Je paie 9000 euros de loyer par mois ! C'est ça, pas cher ?"

Que prévoit ce projet d'ordonnance ? Très simple : mettre fin aux abus qui découlent d'une pratique historique qui lie d'un côté le contrat de bail des établissements (la location) au contrat d'approvisionnement (la vente de bières et autres). Une pratique qui permet, en théorie, aux établissements de profiter d'un loyer réduit, voire d'une bonne enveloppe pour se lancer, en échange d'un engagement à s'approvisionner chez un seul fournisseur et à écouler (quasi) exclusivement ses produits. Selon certains, c'est une sorte de pacte avec le diable en échange de quelques billets. Selon d'autres, c'est une main tendue pour les plus petits. Mais une main qui peut s'avérer très ferme.

Et pour ne rien faciliter – Belgique oblige – les contrats de bail relèvent de la compétence régionale (l'immobilier), là où les contrats d'approvisionnement relèvent du fédéral (Code du droit économique).

Libérer les exploitants piégés ?

Le projet d'ordonnance est également défendu par Mathieu Léonard (président d'Horeca Brussels). Il est présenté par ses défenseurs comme une mesure de liberté favorable au développement économique.

"Aujourd'hui, beaucoup d'exploitants sont piégés. Le bailleur, le brasseur et le distributeur, c'est souvent la même entité. L'exploitant n'a plus aucune marge de manœuvre", affirme-t-il.

Mais ce projet, discuté depuis février, provoque une levée de boucliers du côté des grands brasseurs et distributeurs, qui alertent sur ses conséquences. Précisons qu'ici, lorsqu'on parle de brasseurs, il s'agit des grands groupes produisant en grande quantité (AB InBev, Alken Maes, Haacht, Duvel Moortgat, etc.), et pas les petites brasseries produisant leurs bières (Cantillon, l'Ermitage, La Mule, BBP, Brasserie de la Senne, La Source, En Stoemelings, qui a récemment fait faillite, et autres). Les distributeurs, comme le leader HLS (Horeca Logistic Services), sont quant à eux les intermédiaires spécialisés dans la logistique qui investissent parfois dans des brasseries et, surtout, dans de l'immobilier (tout comme les grands brasseurs), pour être présents à plusieurs endroits de la chaîne. Une présence immobilière qui "verrouille" bien souvent les meilleurs emplacements, les "triple A", comme on dit dans le jargon Horeca.

"Si on sépare les baux de l'approvisionnement, je triple mes loyers"

Chez les grands acteurs du secteur, le ton est donné. L'un d'eux, parmi les plus célèbres du pays, prévient, sous couvert d'anonymat :

"Si on déconnecte le bail du contrat d'approvisionnement, je dois tripler mes loyers pour assurer un rendement viable. Il faut savoir qu'un bar a un loyer trois fois moins cher que n'importe quel magasin pour un même lieu. Mais en échange, il faut écouler des bières. Les brasseurs doivent vivre aussi", affirme-t-il.

Selon lui, les brasseurs assument des investissements immobiliers et matériels (achat de bâtiments, pompes, frigos, mobilier, entretien), ce qui justifie la contrepartie commerciale, donc l'exclusivité sur les boissons vendues. "McDonald's, Carrefour, Delhaize… ils imposent aussi leurs produits à leurs franchisés. Le brasseur prend un risque, chaque année je perds de l'argent à cause d'établissements Horeca qui ne paient pas leur loyer", avance-t-il.

"Et c'est normal que les prix soient plus élevés qu'en grande distribution. On livre, on met les fûts et caisses en cave… On ne trouve même plus de chauffeurs en ce moment !", s'exclame encore le brasseur. "On prête de l'argent, on donne une enveloppe à ceux qui veulent se lancer, alors que les banques ne prêtent plus. C'est 15 000, parfois 50 000 euros… On attend un retour", explique un autre brasseur. "Et lorsque les loyers ne sont pas payés, les juges nous demandent d'attendre, parfois plusieurs mois. Ce sont toujours nous les méchants, les requins, c'est fatigant", avance-t-il.

"Une vaste blague" pour les exploitants

Pierre (nom d'emprunt), un commercial étant passé HLS entre autres, conteste :

"Dire que les banques ne prêtent plus à l'Horeca, c'est faux. Mais il faut un bon business model. Les brasseurs utilisent cet argument pour verrouiller leurs contrats", avance-t-il.

"Tous les commerciaux de HLS ne font pas ça. Moi, je disais aux gérants de bien lire les contrats, avec un avocat. Ne pas signer rapidement au bord d'un comptoir. Mais certains commerciaux sont sans scrupule, pour faire plaisir à la direction", avance-t-il.

"Quand la banque prête, on sait ce qu'on doit rembourser. Ici, face aux brasseurs ou distributeurs, on doit rogner sur nos marges indéfiniment. On ne sait pas combien on perd en bout de course. Quand ils menacent de tripler le loyer, c'est une preuve qu'en temps normal, les contrats sont en fait du racket", ajoute Fred, un exploitant. "Le loyer du Bonnefooi (dont le propriétaire est Alken Maes, dans le centre de Bruxelles, NdlR) à 7000 euros par mois, c'est cela, pas cher ? Laissez-moi rire", ajoute un autre.

Les contrats combinent parfois toutes les contraintes : loyer, exclusivité, marges imposées, quotas de ventes en hectolitres et travaux à charge du locataire. Dont des travaux lourds, comme nous avons pu le consulter dans certains contrats de bail, touchant à la structure des bâtiments (hors toit).

Certains exploitants parlent de "spirale infernale", d'autres de "mafia du fût en col blanc". "Regardez la Grand-Place : tout est verrouillé par AB InBev (qui s'est récemment fait pointer du doigt par les autorités pour abus de position dominante, NdlR), Alken Maes ou Duvel Moortgat", lâche l'un d'eux.

Le "mauvais coup" lors d'une revente

Alain Blond, gérant du mythique Plattesteen dans le centre de Bruxelles, vit une situation ubuesque à ce propos.

"Le Plattesteen a toujours été libre de brasserie. Mais notre immeuble a été vendu sans qu'on en soit avertis, et un nouveau propriétaire a donc imposé un nouveau contrat de bail de 36 ans. Et lors du premier renouvellement, il nous a fait un refus pour incorporer un brasseur ou distributeur. Le loyer a bondi de 45 % et, de plus, on s'est retrouvés pieds et poings liés à HLS, avance-t-il. Je ne suis pas en conflit avec HLS, mais avec le propriétaire. Mais je me retrouve quand même entre leurs mains au final. Je paie 9000 euros de loyer par mois pour 100m2, on ne peut pas dire que ce soit pas cher, précise-t-il. Tripler le loyer est inconcevable."

Et selon lui, les prix pratiqués par HLS sont de 18 à 60 % plus élevés que chez d'autres distributeurs.

"Un bac d'Orval coûte 39 euros ailleurs, 50 euros chez eux quand on est liés. Une caisse d'eau de Spa, 8,50 ailleurs, 15 chez eux. En un an, ça m'a coûté 43 000 euros de plus. C'est énorme ! Et sur neuf ans, il y a de quoi se ruiner", affirme-t-il.

Il dénonce une stratégie d'asphyxie des exploitants. "Ils récupèrent les baux, imposent leurs produits et leurs prix. Ce ne sont plus des livreurs, ce sont des financiers. Une fois qu'ils ont les baux commerciaux, on est foutus."

Son dossier a été pris en main par Horeca Brussels, qui l'a présenté au Parlement bruxellois.

"Plusieurs députés ont reconnu que c'était infect. Mais tant qu'on n'imposera pas la séparation bail-approvisionnement, les petits cafés seront condamnés", affirme-t-il.

Les "libres" et les "obligés"

Pour les petites brasseries, la dépendance entre bailleurs et brasseurs bloque l'accès au marché.

Jean-Pierre Van Roy, ancien patron de la Brasserie Cantillon, qu'il a léguée à ses enfants, résume :

"En 1970, j'avais 200 clients à Bruxelles. Aujourd'hui, mes enfants en ont 13. Les grandes brasseries ont tout récupéré", affirme-t-il.

Une frustration partagée par d'autres brasseries du pays.

"En Belgique, c'est presque impossible d'ouvrir un bar sans dépendre d'un brasseur. Ça bride l'innovation. On vous impose de vendre des bières qui ne sont plus à la mode, à des prix surfaits, et votre bailleur peut vous expulser s'il estime que vous ne jouez pas le jeu", avance l'un d'eux, qui tient à rester anonyme également.

"Les grands brasseurs ont tous deux grilles tarifaires : les prix destinés aux 'libres', et ceux pour 'les obligés'. Ils ne s'en cachent même pas ! La sémantique est forte. Les obligés paient donc plus cher car ils n'ont pas de marge de manœuvre. Et s'ils ne remplissent pas leurs quotas d'écoulement de boissons, ils risquent des pénalités", ajoute-t-il.

Il dénonce un oligopole de fait. "Ces groupes sont à la fois producteurs, distributeurs et propriétaires. Résultat : ils contrôlent les lieux, verrouillent les références, et tuent les nouvelles brasseries", alerte-t-il.

Selon lui, le modèle belge freine l'emploi et la diversité du secteur. "C'est dingue que la Belgique, le pays de la bière, tue son propre marché. C'est comme si chez nos voisins français, les cafés devaient vendre uniquement du beaujolais. C'est absurde", s'exclame-t-il.

"Ce modèle est une source de financement essentielle pour l'Horeca"

Face à ces accusations, Jean-Michel Courtoy, managing director de HLS, prend le temps de nous répondre. Il monte au créneau, sans vouloir entrer dans les dossiers "qu'il faut étudier au cas par cas" ni plomber les négociations en cours.

"Ce modèle existe depuis toujours et répond à un vrai problème : l'impossibilité pour de nombreux exploitants d'obtenir un financement bancaire ou un bail. Nous, brasseurs et négociants, prenons ce risque à leur place."

Selon lui, la relation bail – approvisionnement n'est pas un carcan, mais un mécanisme de partage du risque :

"Nous finançons des travaux, fournissons le matériel, proposons des loyers en dessous du marché, et nous nous rémunérons sur la marge des approvisionnements. C'est un coût variable, lié à la performance de l'établissement. Quand il réussit, tout le monde en profite. Quand il échoue, tout le monde perd. On a aucun intérêt à ce que les établissements ferment."

Sur les abus, "il y en a peut-être, et on y travaille (d'où le "gentlement agreement" mis à jour et signé en juin 2025 entre les brasseurs et différentes fédérations Horeca du pays, NdlR). Mais ce sont toujours les mêmes marottes. On fait un mauvais procès à tout un modèle qui fait vivre des centaines d'exploitants satisfaits", lance-t-il.

Concernant le "peu de choix" de bières, ou le manque de créativité qui empêche d'innover, il rétorque : "On a 5 000 références dans notre catalogue, dont 900 bières. L'idée qu'on bride le choix est fausse : on a intérêt à vendre ce qui marche. Le but est d'écouler nos boissons !"

Watch

S'il se dit ouvert à la discussion, à revoir les éventuels abus, il prévient que "si on déconnecte les baux des contrats d'approvisionnement, le risque locatif changera de nature. On louera à des enseignes qui ont peu de risque de non-paiement. On parle de retail, de chaînes de restauration comme à la place Sainte-Catherine, ou de grands groupes comme McDo, Burger King… C'est le risque. L'Horeca indépendant sera le premier à en souffrir".

Pour lui, la voie à suivre est celle d'un encadrement plus strict du modèle, pas de son abolition.

"On soutient un cadre en 'soft law', un code de bonne conduite plus contraignant, mais pas une réforme 'hard law', qui couperait la principale source de financement du secteur. Ce qui m'embête, c'est que ce dossier est émotionnel et certains l'instrumentalisent pour défendre leur cas personnel. Rappelons que personne n'oblige de signer. C'est un faux procès. Si l'établissement ferme, tout le monde perd", termine-t-il.

Du courage politique face "aux lobbys" ?

Du côté politique, quelques acteurs s'activent. "C'est beau ce qu'ils essaient de faire. Mais s'attaquer aux lobbies des brasseurs, ce n'est pas rien. Il y en a qui sont virulents", prévient directement Jean-Pierre Van Roy (Cantillon).

"On est en train de discuter. Il y a beaucoup de groupes politiques, dont Vooruit et le MR, qui soutiennent le projet d'ordonnance", lance pour sa part le député bruxellois Pascal Smet (Vooruit), qui a le dossier en main.

"On veut voir si on peut arriver sur un projet d'ordonnance qui a le soutien de tous. Il y a des échanges de textes et ce processus est toujours en cours. Ludivine de Magnanville (députée MR et ex-présidente de la Fédération Horeca Bruxelles) et moi-même sommes en train de travailler dessus. Nous estimons qu'il y a un problème avec la situation actuelle. Il y a ce code de conduite au niveau fédéral, mais il faut plus de transparence. En cas de blocage, si on arrive à rien, le parlement devra prendre sa responsabilité, le politique devra trancher, c'est pour cela qu'on est élu. On ne peut pas continuer de parler éternellement. Ça doit être tranché avant la fin de l'année, avance-t-il. J'ai dû annuler la réunion de ce mercredi (15 octobre) pour des questions d'agenda. Mais elle sera remise début novembre, et il faudra atterrir", lance-t-il. À bon entendeur.