"Au moment de vendre mon appartement dans lequel je vis depuis vingt ans, j'ai découvert qu'il n'existait pas. C'est dingue ce qu'il se passe"

Une cave, pas un appartement

"J'ai directement trouvé un acheteur pour 255 000 euros." Oui, mais, voilà, le notaire de l'acheteur fait quelques vérifications et tout le monde découvre à ce moment-là que l'appartement, situé en demi-sous-sol, est en réalité référencé comme "locaux accessoires aux logements du bâtiment." Bref, une cave. Cet appartement n'est donc, selon les renseignements urbanistiques schaerbeekois, pas un appartement, mais un espace commun pour les trois logements situés aux étages. Et, dans ces conditions, l'hypothétique prix de vente baisse drastiquement.

Au moment de la prise des renseignements urbanistiques, Tristan découvre aussi que les changements de châssis n'ont pas été régularisés et qu'une petite extension arrière, côté cour, n'est pas en règle. Elle est trop basse de treize centimètres par rapport à la norme d'habitabilité.

Des archives pour se justifier

Toujours en vue de vendre, Tristan réalise donc une demande de permis de régularisation de ces deux problèmes auprès de la commune. Pour l'affectation complète de l'appartement en local, il espère pouvoir raisonner la commune. Mais Schaerbeek refuse le dossier. Motif : "dossier incomplet". "Ils estiment alors que je dois faire une demande de permis pour changer d'affection de tout l'appartement, pour justement, le transformer légalement en appartement et pas une simple régularisation des châssis et de l'extension."

Pourtant, dans les archives communales, il retrouve un plan datant de 1992 où son appartement figure bien en tant qu'appartement. À l'origine, en 1928, l'immeuble était une maison unifamiliale. Un permis pour une extension des deuxième et troisième étages est demandé et accepté en 1992. Chaque étage est divisé en appartements. Dans cette demande de permis pour les extensions, on trouve les plans du sous-sol présenté comme étant déjà aménagé en appartement. Il y a donc un quatrième logement. La commune considère toutefois que l'immeuble ne compte que trois logements (aux étages) et pas quatre. Pourtant, jusqu'au 1er décembre 1993, il n'était pas nécessaire d'introduire un permis pour créer un nouveau logement dans une habitation existante. Sur les plans cachetés par la commune en 1992 lors de la demande de permis pour les étages, on voit bien l'appartement de Tristan. Preuve supplémentaire que le logement existait bien avant 93 : la présence d'un compteur à gaz individuel pour le logement.

"On te prend directement pour un fraudeur"

"C'est dingue, je me retrouve à payer 8000 euros pour monter le dossier et faire des demandes de permis, s'agace le Schaerbeekois. Plus 500 euros de frais de dossier à l'urbanisme. J'ai dû emprunter de l'argent à mon frère pour cela. Comment fait-on si on n'a pas d'argent ? Dans ce genre de dossier, il faut que tout rentre dans la case administrative, il n'y a pas de place pour une discussion. On te prend directement pour un fraudeur. Mais, moi, cet appartement, ce sont les économies d'une vie ici."

Le comble ? Tristan a financé son logement grâce à un prêt du fonds du logement (subsidié par la Région de Bruxelles-Capitale) : "j'ai dû remplir un tas de papiers à l'époque, apporter plein de justifications. Le dossier est passé devant une commission. Il y a beaucoup de contrôle pour ce type de prêt. Ils n'avaient signalé aucun problème à l'époque."

Nous avons présenté le dossier à un notaire bruxellois, qui n'est vraiment pas surpris par la situation : "Avec ce type de biens – semi-enterrés, ou greniers aménagés – les problèmes sont très fréquents." Il est formel : "avec un compteur et des plans cachetés datant de 1992, le changement d'affectation n'a pas besoin de demande de permis. L'affectation en logement est déjà valable."

Prescription urbanistique

De manière générale, sans compteur pour prouver l'existence de l'appartement avant 93, ce type de dossiers peut vraiment se compliquer. "À Bruxelles, il n'y a pas de prescription urbanistique, dénonce le notaire. Aucune date à partir de laquelle les infractions seraient considérées comme effacées. En Flandre et en Wallonie, il y a des permis simplifiés pour régulariser cela, voire la possibilité de le faire sur simple déclaration. À Bruxelles, c'est impossible. Les procédures sont lourdes. Ça bloque complètement certaines ventes et le marché. Ça ajoute du stress dans les transactions."

Notre expert pointe aussi la politique de certaines communes qui poussent à la réaffectation totale des biens à tout prix. "Certaines communes inversent la charge de la preuve. Au lieu de prouver elles-mêmes qu'il y a irrégularité, elles demandent au propriétaire de prouver que son bien est en règle. Et lorsqu'il n'y arrive pas, on lui demande de changer l'affectation en logement. Cela implique alors de se conformer aux normes actuelles pour tout le bien. Les propriétaires doivent faire de gros travaux pour que leur appartement soit simplement reconnu comme tel. Cette politique permet de rénover le parc de logements au fur et à mesure mais elle peut être un véritable obstacle pour de petits propriétaires. Les normes actuelles sont aussi bien plus strictes qu'à l'époque ; ce qui oblige souvent à demander de nombreuses dérogations par simple souci de faisabilité et la commune peut en profiter pour imposer des contraintes supplémentaires."

C'est aussi ce que craint le cabinet d'architecte Ubex qui suit le dossier de Tristan : "avec ce logement en sous-sol, l'immeuble n'a plus de place pour des caves ou des locaux vélos, par exemple. Si la commune ne reconnaît pas que le logement existe de facto et force une réaffectation complète, il faudra suivre les règles d'urbanisme du jour et donc potentiellement créer une cave ou des locaux communs. De plus, la hauteur sous plafond, non conforme aux normes actuelles, pourrait poser un problème supplémentaire."

Aujourd'hui, Tristan attend, anxieux. Il va introduire une demande de reconnaissance de son logement en espérant qu'elle sera acceptée sans trop de contraintes. "C'est dingue d'en arriver là. Et si ça ne passe pas, je n'hésiterai pas à m'enchaîner à l'administration communale. Encore une fois, ce logement, c'est le fruit du travail d'une vie."